تبلیغات
وب سایت مشاوره ی حقوقی و كیفری (شمارهای تماس 09155576958-09157967901-09392804841) - قولنامه عقد بیع نیست
وب سایت مشاوره ی حقوقی و كیفری (شمارهای تماس 09155576958-09157967901-09392804841)
اهداف ما كسب اعتماد و رضایت و صرفه جویی در وقت تان میباشد.

لینکدونی

آرشیو

← آمار وبلاگ

  • کل بازدید :
  • بازدید امروز :
  • بازدید دیروز :
  • بازدید این ماه :
  • بازدید ماه قبل :
  • تعداد نویسندگان :
  • تعداد کل پست ها :
  • آخرین بازدید :
  • آخرین بروز رسانی :

قولنامه عقد بیع نیست

قولنامه عقد بیع نیست و در مواردی كه موضوع قرارداد، انتقال ملك ثبت شده باشد تنظیم سند رسمی الزامی است و این موضوع از نص بند 1 ماده 46 و ماده 22 و 48 قانون ثبت كه از قواعد آمره مربوط به نظم عمومی است و اساسا برای .....

قولنامه عقد بیع نیست و در مواردی كه موضوع قرارداد، انتقال ملك ثبت شده باشد تنظیم سند رسمی الزامی است و این موضوع از نص بند 1 ماده 46 و ماده 22 و 48 قانون ثبت كه از قواعد آمره مربوط به نظم عمومی است و اساسا برای پایان بخشیدن به اختلافات ملكی به وجود آمده است به روشنی قابل استنباط می‌باشد.
اگرچه در همان آغاز تشكیل دادگستری در ایران اندیشه قانون ثبت به وجود آمد ولی در نهایت در سال 1310 این قانون به تصویب نهایی رسید و ثبت املاك اجباری شد. لذا با وجود این نص صریح در قانون ثبت، دیگر جای بحثی در دادگاه‌ها برای این مسئله باقی نمانده است.
در سال‌های بعد از انقلاب تفكرات گذشته تا حدودی احیا شده و اعتبار مقررات ثبت زیر سئوال رفت و این موضوع منجر به صدور آراء گوناگون از سوی دادگاه‌ها شد و سرانجام با اصرار و پیگیری یكی از قضات محاكم شهرستان الشتر موضوع در دیوان عالی كشور مطرح و منجر به صدور رای وحدت رویه گردید. در اینجا به لحاظ اینكه این رای دقیقا به مقررات ثبت و قولنامه اشاره دارد ذیلا به توضیح آن می‌پردازیم.
اولین رای مربوط به سال 1382 می‌باشد كه از سوی شعبه سوم دادگاه عمومی شهرستان الشتر از توابع استان لرستان صادر گردیده و متن آن بدین شرح است: «در تاریخ 81/10/3 به استناد فروش نامه عادی مورخ 67/1/19 دعوایی به خواسته خلع ید و تحویل 200 مترمربع زمین اقامه شده كه به موجب دادنامه شماره ... مورخ 81/12/5 به شرح زیر رای صادر گردیده است.
در خصوص دادخواست آقای ... به خواسته خلع ید و تحویل 200 مترمربع زمین جای ساختمان واقع در الشتر پشت سپاه پاسداران به ارزش 600 هزار تومان و هزینه دادرسی طبق قولنامه عادی مورخ 67/1/19 با عنایت به اینكه به موجب مواد 48 و 47 قانون ثبت مصوب 1310، ثبت كلیه اسناد و معاملات راجع به عین و منافع املاكی كه قبلا در دفتر املاك ثبت شده اجباری است و در مانحن فیه خواهان صرفا به یك فقره سند عادی مورخ 67/1/19 استناد نموده،‌ بر این اساس دعوی خواهان به لحاظ عدم رعایت تشریفات ثبت صرف‌نظر از صحت و سقم آن در حال حاضر قابل استناد نیست و مستندا به مواد 22، 47 و 48 قانون ثبت و ماده 2 آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی وانقلاب در امور مدنی قرار عدم استماع دعوی خواهان صادر و اعلام می‌گردد.»
به این رای اعتراض شده و در شعبه چهارم دادگاه تجدیدنظر استان لرستان با این استدلال نقض می‌گردد: «در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای .... به خواسته خلع ید و تحویل مساحت 200 مترمربع زمین دادگاه محترم بدوی به دلیل عدم ثبت معامله قرار عدم استماع صادر كرده است. با توجه به اصل صحت معاملات و لزوم قرارداد نامه موضوع ماده 10 قانون مدنی كه قراردادهای خصوصی بین افراد را در صورتی كه مخالف صریح قانون نباشد نافذ و معتبر می‌داند و اینكه انعقاد عقد بیع فی‌مابین طرفین بر اساس قرارداد عادی تنظیمی مورد تحلیل قرار نگرفته و به موجب ماده 362 قانون مدنی از آثار بیع صحیح این است كه بایع را به تحویل و تسلیم مبیع ملزم می‌دارد، عدم رعایت مواد 47 و 48 قانون ثبت كه به جهت رعایت تشریفات صوری معامله می‌باشد نمی‌تواند به اراده طرفین كه مبنی بر انجام معامله بوده خللی وارد نماید و لذا قرار عدم استماع دعوی به جهت عدم ثبت معامله خلاف انصاف و عدالت قضائی است و لذا با پذیرش اعتراض تجدیدنظرخواه و استناد به ماده 353 قانون آیین دادرسی مدنی، پرونده جهت رسیدگی ماهوی به دادگاه بدوی صادر كننده قرار ارجاع می‌گردد.»
اما با وجود رای دادگاه تجدیدنظر، همین شعبه دادگاه عمومی الشتر در یك پرونده دیگر با همان استدلال‌های اولیه مجددا دعوی دیگری را رد می‌كند. این بار حكم در شعبه 5 دادگاه تجدیدنظر استان لرستان مورد تجدیدنظرخواهی قرار می‌گیرد و برخلاف مورد قبل، رای بدوی تایید شده و این طور استدلال می‌شود: «در خصوص اعتراض واصله نسبت به دادنامه ... از شعبه سوم با توجه به اینكه از ناحیه تجدیدنظرخواهان اعتراض مستدلی كه موجبات نقض دادنامه را فراهم بیاورد ارائه نگردیده است و در رسیدگی بدوی مقررات قانونی رعایت شده است، اعتراض مذكور غیروارد تشخیص و دادگاه به استناد ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی ضمن رد اعتراض دادنامه بدوی را تایید می‌نماید. ضمنا تجدیدنظرخواهان می‌توانند پس از اخذ سند رسمی نسبت به خلع ید قانونی اقدام نمایند.» ملاحظه می‌كنید كه دو شعبه تجدیدنظر در موضوع واحد آراء متفاوتی صادر كرده‌اند كه این موضوع بعد از گزارش به دیوانعالی كشور منجر به صدور رای وحدت رویه اواخر سال 83 كه در تاریخ 83/11/12 متن كامل آن در روزنامه رسمی چاپ شد، گردید. هیات عمومی دیوانعالی كشور در تاریخ 83/10/1 رای وحدت رویه مذكور را صادر نموده و می‌گوید: «خلع ید از اموال غیرمنقول فرع از مالكیت است.
بنابراین طرح دعوی خلع ید از زمین قبل از اثبات و احراز مالكیت قابل استماع نیست. با توجه به مواد 46، 47 و 48 قانون ثبت رای شعبه پنجم تجدیدنظر استان به نظر اكثریت اعضای هیات عمومی دیوانعالی كشور كه با این نظر انطباق دارد صحیح و قانونی تشخیص داده می‌شود و طبق ماده 270 آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب برای شعب دیوانعالی و دادگاه‌ها لازم‌الاتباع است.»
بعد از 25 سال این رای وحدت رویه صادر و بر اساس آن، مالكیت نیازمند تنظیم سند رسمی گردید. بنابراین یك قولنامه عادی برخلاف استدلال شعبه چهارم دادگاه تجدیدنظر استان لرستان هیچ نوع مالكیتی را حتی میان طرفین دعوی منتقل نمی‌كند. پس ثبت و تنظیم سند رسمی، یك عنصر سازنده در قراردادها است كه موضوع آن ملك و مال غیرمنقولی است كه سابقه ثبتی دارد. از آنچه بیان شد معلوم می‌شود اولا قولنامه، عقد بیع نیست و مثل مبایعه‌نامه نیازمند تنظیم سند رسمی است و تا سند رسمی تنظیم نشود بیع به معنی انتقال مالكیت طبق ماده 338 قانون مدنی به وقوع نمی‌پیوندد.
نكته دوم اینكه قولنامه علاوه بر اینكه با سند عادی امضا می‌شود یك قرارداد صحیح و معتبر است چون دو نفر توافق كردند و این قرارداد طبق قانون مدنی و اصول اعتبار داشته و الزام‌آور و تابع قواعد عمومی قراردادها است.
نكته سوم: قولنامه را نباید مشمول مقررات بیع در قانون مدنی دانست، از جمله ماده 362 قانون مدنی كه یك سلسله آثار برای عقد بیع بیان می‌كند و نباید موجب انحراف محاكم شود. در قولنامه مالكیت به مشتری منتقل نمی‌شود و مشمول ماده 10 قانون مدنی و ماده 6 آیین دادرسی مدنی و مواد 183 تا 300 قانون مدنی است كه قواعد عمومی قراردادها در عقد غیرمعین و معین اجرا می‌شود و مهمترین آنها ماده 219 قانون مدنی است و از این لحاظ یك قرارداد الزام‌آور است. حال برای بررسی برداشت‌های گوناگونی كه دادگاه‌ها از قولنامه می‌كنند به بررسی و تجزیه و تحلیل یك رای می‌پردازیم:
فردی دارای دو پلاك ثبتی بوده و در سال 1370 قولنامه‌ای امضا می‌كند و آنها را به قیمت 36 میلیون تومان به خریدار می‌فروشد تعهدات خریدار در زمینه پرداخت ثمن به این ترتیب است: نقدا 500 هزار تومان در پایان خرداد ماه سال 70 نیز دوازده میلیون تومان قسط دوم و پرداخت قسط سوم در پایان تیر 1370 به مقدار 50 هزار دلار، قسط چهارم پایان خرداد 1370 باز 50 هزار دلار؛ فروشنده تعهد كرده بعد از پرداخت قسط چهارم دو پلاك موضوع قولنامه را به خریدار تسلیم كند و هنگام تنظیم سند رسمی در دفترخانه هم 9 میلیون تومان از طرف خریدار به فروشنده پرداخت شود. خریدار قسط اول و دوم را نقدا در زمان‌بندی مقرر می‌پردازد و در مورد قسط سوم و چهارم كه قرار بوده به دلار پرداخت شود به فروشنده اعلام می‌كنند مبلغ 100 هزار دلار به حساب وی در بانك آمریكا واریز شده است.
فروشنده پلاك ثبتی را به خریدار تحویل می‌دهد و وقتی به حساب رجوع می‌كند بانك اعلام می‌دارد پولی به حساب واریز نشده است. از آمریكا به ایران آمده و احضارنامه‌ای برای خریدار ارسال و فسخ قولنامه را اعلام و اظهار می‌دارد چون اقساط سوم و چهارم پرداخت نشده، تسلیم مبیع بی‌دلیل صورت گرفته و من مقید به این قولنامه نیستم و اعلام فسخ می‌كنم. خریداران زیر بار نرفته و دادخواست الزام به تنظیم سند را جهت صدور حكم به دادگاه تقدیم می‌كنند. دادگاه بدوا به خریداران 2 ماه مهلت می‌دهد تا ادله خود را دائر بر پرداخت قسط سوم و چهارم به دادگاه ارائه نمایند. هرچند خریداران نمی‌توانند سند و مدركی در این زمینه ارائه دهند دادگاه رای مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی صادر می‌نماید.
اما منظور رای دادگاه: بر فرض كه ادعای وكیل فروشنده مبنی بر عدم پرداخت اقساط سوم و چهارم از سوی خریداران به فروشنده صحیح باشد چون برای تخلف خریداران از تعهد مندرج در مبایعه‌نامه شرط خیار نشده است و بایع قادر به مطالبه ثمن می‌باشد حتی اگر آن اقساط پرداخت نشده باشد موجب بطلان بیع نیست زیرا در عقد بیع انتقال مالكیت صورت می‌گیرد و خریدار ملزم است كه ثمن را پرداخت كند و در غیر این صورت فروشنده فقط می‌تواند به دادگاه مراجعه و مطالبه ثمن كند. این رای از جمله آرائی است كه اگر قولنامه را مشمول مقررات بیع بدانیم صحیح است زیرا فروشنده مبیع را تسلیم كرده و می تواند به ماده 402 استناد كند و از آنجا كه در بسیاری موارد نمی‌توان از خیار تاخیر ثمن استفاده كرد. لذا عملا خیار تاخیر ثمن هم در قانون مدنی ما دارای عیوبی است كه حق فروشندگان را ضایع می‌كند و دست دادگاه‌ها را هم در بسیاری از موارد می‌بندد و نمی‌توانند حكم به فسخ بیع در صورت تاخیر یا عدم پرداخت ثمن بدهند.
به همین شكل ماده 378 قانون مدنی نیز نمی‌تواند مورد استناد فروشنده قرار بگیرد. سرانجام بند 4 ماده 362 كه می‌گوید خریدار ملزم به پرداخت ثمن می‌باشد و نیز ماده 359 قانون مدنی كه در باب ثمن می‌گوید فروشنده می‌تواند خریدار را به پرداخت ثمن اجبار كند همان راهی است كه دادگاه در این قولنامه پیش پای خریدار گذاشته تا دادخواست الزام به تنظیم سند بدهد و به فروشنده نیز امكان داده با ارائه دادخواست باقیمانده ثمن را مطالبه كند؛ پس اگر قولنامه را عقد بیع بدانیم از نظر اصولی ایرادی به آن وارد نیست اما باید دید آیا این رای منصفانه هست و نیز چه پیامدهایی برای فروشنده خواهد داشت؟ اولین مسئله اینكه فروشنده باید برای الزام به پرداخت ثمن طرح دعوی كرده و هزینه سنگین دادرسی را متحمل شود. ایراد دوم اینكه حتی اگر فروشنده بعد از طی این مراحل موفق شد حكم دال بر پرداخت ثمن بگیرد چه تضمینی وجود دارد كه خریدار معسر نباشد یا خود را معسر نكرده باشد.
فروشنده در برابر خود خریداری را می‌بیند كه به قصد فرار از دین معاملاتی كرده و یا به هر دلیلی اموالش را پنهان كرده است و لذا نمی‌تواند دادنامه قطعی را به اجرا بگذارد. نكته بعدی در بسیاری از دعاوی این است كه دعوی از یك دیدگاه به دو دسته 1- عینی و 2- دینی تقسیم می‌شود. غالبا طرفین دعوا برای اینكه از اعسار طرف دعوی نجات پیدا كنند دعوی عینی را مطرح می‌كنند تا عین مال خودشان را به دست بیاورند. ماده 380 قانون مدنی نمونه‌ای از این موارد است كه با مشكلاتی نیز روبه‌روست و اینها نشان می‌دهد قانونگذار به دعوی عینی بیشتر از دعوی دینی توجه كرده است. ماده 380 می‌گوید در صورتی كه مشتری مفلس شود و عین بیع نزد او موجود باشد بایع حق استرداد آن را دارد و اگر مبیع هنوز تسلیم نشده باشد می‌تواند از تسلیم آن امتناع كند. پس قانون برای فروشنده ای كه به ثمن دسترسی پیدا نكرده و خریدار مفلس است در دعاوی عینی حق تقدمی قابل شده كه جزو طبقات بستانكاران معمولی قرار نگیرد در حالی كه در رای مورد اشاره امتیازات دعوی عینی از فروشنده گرفته شده است. ایراد دیگر این رای آن است كه در آن آمده (برای عدم پرداخت ثمن شرط فسخ نشده است) شرط به معنی تعهد است. لازم نیست در یك قولنامه واژه شرط به كار برود همین كه تعهدات را زمان‌بندی می‌كنند به معنای شرط و تعهد است. دادگاه باید پیامدهای تخلف از این تعهدات را در نظر بگیرد و در هر قولنامه‌ای آن را مبنای اجرای تعهدات قرار دهد.

◙ جمع‌بندی:
با تمام بحث‌ها و سوابق، قولنامه عقد بیع نیست و رای وحدت رویه دیوان نیز همین را گفته است: قولنامه قراردادی است كه هنگام انعقاد و تنظیم آن طرفین تعادلی را میان تعهدات یكدیگر به وجود می‌آورند كه در این مرحله به دادگاه ارتباطی ندارد اما در مرحله اجرا باید دادگاه‌ها تعادل طرفین را لحاظ كنند یعنی نمی‌شود یك طرف را ملزم كنند كل تعهد خود را انجام دهد و طرف دوم را راهی دادگاه كنند زیرا در همه قراردادها و عقد بیع،‌مبیع در برابر ثمن قرار دارد. یعنی همه تعهدات فروشنده در برابر همه تعهدات خریدار قرار می‌گیرد و دادگاه‌ها برای این منظور باید به موجب ماده 3 آیین دادرسی مدنی به قانون استناد كنند.


Alysa
چهارشنبه 20 اردیبهشت 1396 05:26 ب.ظ
Hello my friend! I want to say that this article is
amazing, nice written and come with approximately all important infos.
I'd like to peer more posts like this.
BHW
سه شنبه 29 فروردین 1396 01:43 ق.ظ
Hi there! I'm at work surfing around your blog from my new iphone!
Just wanted to say I love reading through your blog and
look forward to all your posts! Carry on the superb work!
manicure
پنجشنبه 17 فروردین 1396 12:27 ب.ظ
Definitely believe that which you stated. Your favorite reason seemed to be on the web the easiest thing to be aware of.
I say to you, I definitely get annoyed while people consider worries that they
just don't know about. You managed to hit the nail upon the top
as well as defined out the whole thing without having side-effects ,
people can take a signal. Will likely be back to get more. Thanks
 
لبخندناراحتچشمک
نیشخندبغلسوال
قلبخجالتزبان
ماچتعجبعصبانی
عینکشیطانگریه
خندهقهقههخداحافظ
سبزقهرهورا
دستگلتفکر

درباره وبلاگ

شما میتوانید از طریق شمارهای مربوطه در این وب سایت هرگونه مشاوره ی حقوقی وكیفری لازمه را كسب نمایید در صورت نیاز شما كلیه شكایت ها و دادخواست ها و لوایح حقوقی مورد نیاز تنظیم و از طریق ایمیل یا فكس به آدرس شما ارسال میگردد.
مدیر وبلاگ : moshaveranlaw

آخرین پست ها

جستجو

نویسندگان